С начала расчета налога на имущество от кадастровой стоимости растет востребованность услуги по ее оспариванию. Из-за чего может казаться, что за услугой обращаются только собственники зданий и земельных участков.
Но что насчет арендаторов? Ведь часто арендная плата зависит от той же кадастровой стоимости. Могут ли арендаторы претендовать на снижение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка или здания? В этой статье мы ответим на данные вопросы.
Содержание:
- Официальная позиция Закона
- Кто имеет право на оспаривание
- Может ли арендатор оспаривать кадастровую стоимость
- Право субарендатора на оспаривание кадастровой стоимости
- Можно ли потенциальному арендатору снизить кадастровую стоимость
- Особенности оспаривания арендатором
- Стоимость оспорили, что дальше?
- Применение оспоренной кадастровой стоимости
- В заключении
Официальная позиция Закона
Отношения, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, регулируются Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». А именно статьями 22 и 22.1 указанного закона. Но ни в одной из них нет упоминания о конкретных лицах. Речь идет о широком понятии:
Из-за размытости понятий у арендаторов могут возникнуть сомнения в своих правах. Но Верховный Суд РФ поставил точку в этом вопросе. Постановлением Пленума ВС РФ арендаторам официально подтвердили их право на оспаривание кадастровой стоимости. Также этим правом стали обладать лица, обладающие исключительным правом выкупа земельного участка.
В указанном Постановлении от 2015 года предполагалось, что арендатор должен учитывать разрешение собственника на пересмотр стоимости. Но это правило не действует в случае аренды государственной или муниципальной недвижимости.
Кто имеет право на оспаривание
По действующему на 2021 год законодательству право на оспаривание кадастровой стоимости имеет любое лицо, чьи права она затрагивает. А именно следующие физические и юридические лица:
- Собственники:
- Для снижения ежегодного налога на имущество. С 2015 года кадастровая стоимость выступает налогооблагаемой базой;
- В случае продажи недвижимости по цене ниже кадастровой. Действует правило — налоговая база с продажи не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
- При вступлении в наследство для уплаты госпошлины. Ставка для уплаты составляет 13% от кадастровой стоимости.
- Арендаторы:
- Если договором установлена зависимость аренды от кадастровой стоимости. При этом в договоре должны быть прописаны размер ставки и сама кадастровая стоимость;
- Для выкупа земельного участка по кадастровой стоимости. Но для наступления права выкупа должны быть выполнены ряд условий по Земельному Кодексу.
Может ли арендатор оспаривать кадастровую стоимость
Согласно вышесказанному — да. Главное условие — иметь документальное подтверждение своей заинтересованности. Что это значит:
- Если от кадастровой стоимости зависит арендная ставка, то к заявлению дополнительно подшивается действующий договор аренды;
- При желании выкупа земельного участка по кадастровой стоимости, должно быть подтверждено приоритетное право выкупа. Например, на участке построено здание согласно целевому назначению земли.
Право субарендатора на оспаривание кадастровой стоимости
Аналогично ситуации с арендатором: если в договоре ставка зависит от кадастровой, то субарендатор может обращаться в суд или комиссию для ее уменьшения. Законом однозначно установлено: если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности лица, это автоматически формирует право пересмотра стоимости по заявлению этого лица. При этом по закону не важно, кто является арендодателем (ст. 22, п.1, ФЗ-237).
Можно ли потенциальному арендатору снизить кадастровую стоимость
Формально — нет. Если желание арендовать недвижимость только в планах, но смущает высокая кадастровая стоимость, то заранее снизить ее не получится.
В этом случае есть два варианта:
- Убедить собственника обратиться в комиссию или суд для оспаривания. Шанс такого исхода не высок, т.к. действовать против своих интересов он вряд ли захочет;
- Заключить договор аренды по существующей стоимости. После этого, с действующим договором на руках, начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости.
Особенности оспаривания кадастровой стоимости арендатором
В целом порядок оспаривания не зависит от того, кто является заявителем. Кстати, мы составили подробную статью о досудебном и судебном порядке оспаривания кадастровой стоимости.
Для арендаторов можно выделить два нюанса в процессе:
- В заявлении добавляется формулировка: результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя в связи с тем, что необоснованно увеличивают арендную плату;
- В приложении к заявлению дополнительно прикладывается копия договора аренды.
Всё, в остальном разницы ни в подготовке Отчета, ни в порядке оспаривания нет.
Стоимость оспорили, что дальше?
Действия после получения положительного решения зависят от порядка, по которому стоимость оспорена:
- Если процедура выполнена через Комиссию, сведения в ЕГРН передаются автоматически. Проконтролировать это можно через онлайн-сервис Росреестра;
- Если решение по объекту вынес Суд, надо самостоятельно предоставить судебный акт в бюджетное учреждение (ГБУ), занимающееся оценкой кадастровой стоимости. Также придётся самим подать заявление в Управление Росреестра региона о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Как правило, изменения вносятся в течение трех рабочих дней после получения соответствующего заявления.
Применение оспоренной кадастровой стоимости
В случае положительного решения комиссии или суда новая стоимость вступает в действие с 1 января года обращения с заявлением. Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ:
Согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ в случае пересмотра кадастровой стоимости по заявлению заинтересованной стороны, она начинает действовать также с 1 января года, в котором подано заявление. Разница только в том, что указанный закон не выделяет арендаторов как отдельную категорию:
При этом перерасчет аренды за прошлые периоды не предусмотрен. То есть не стоит затягивать с подачей заявления. Как минимум, надо успеть зафиксировать факт обращения в текущем году.
В заключении
Итак, мы установили, что арендаторы имеют право оспаривания кадастровой стоимости арендованного земельного участка или здания. Всё, что требуется, это действующий договор аренды. При этом применяться новая стоимость будет с начала года обращения с заявлением. Также правом инициировать пересмотр стоимости обладают лица, имеющие исключительное право выкупа арендованной земли.
Поэтому рекомендуем уже сейчас заказать услугу по оспариванию в оценочной компании. Наша компания уже 5 лет занимается решением таких дел. Если остались сомнения — звоните, пишите в социальных сетях — ответим на все ваши вопросы.
Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке оспаривания кадастровой стоимости и отвечу на ваши вопросы.
С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр Николаевич
