Оспаривание кадастровой стоимости — процесс снижения стоимости недвижимости, определенной в ходе государственной массовой оценки. Из-за «массовости» утвержденная стоимость часто завышена. Поэтому актуален вопрос ее уменьшения.
Предлагаю посмотреть 3-х минутное видео, где я рассказываю о порядке оспаривания кадастровой стоимости:
Содержание:
- Переходный период в законодательстве
- Как узнать, какой порядок действует в вашем регионе
- Досудебный порядок оспаривания
- Плюсы и минусы досудебного порядка
- Порядок оспаривания в суде
- Плюсы и минусы судебного порядка
- Что делать после оспаривания
- Как выполнить перерасчет налога
- В заключении
Цель статьи: рассмотреть порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году, разобрать, чем отличается судебный и досудебный порядок (через комиссию), их преимущества и недостатки, куда обращаться и что потребуется.
Переходный период в законодательстве
На данный момент оспорить стоимость можно тремя путями. Это связано с так называемым «переходным периодом». Длиться он будет до января 2023 года. Поэтому надо знать, какая статья регулирует этот процесс в вашей ситуации:
- 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ;
- 22 закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
- 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ.
Как узнать, какой порядок действует в вашем регионе
Во-первых, надо определиться с Федеральным законом, согласно которому будет проходить пересмотр цены: № 135 или № 237.
Узнать это можно на сайте Росреестра:
- С главной страницы переходим на вкладку Физическим лицам;
- Справа в меню Электронные сервисы выбираем Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки;
- Выбираем Поиск по кадастровому номеру, указываем кадастровый номер интересующего объекта и нажимаем Найти;
- Поиск выдаст основание определение кадастровой стоимости в виде ссылки ГКО… в … году, кликаем по ссылке;
- В графе Процедура проведена в соответствии будет указан искомый Федеральный закон.
Согласно указанному закону и будет проводиться оспаривание!
Если стоимость установлена по закону № 237-ФЗ, то нужно дополнительно уточнить, какая из статей введена в вашем регионе: 22 или 22.1.
Дело в том, что пока ст. 22.1 вводится только по указу местных властей. Уточнить эту информацию можно в бюджетном учреждении (ГБУ) вашего региона.
Досудебный порядок оспаривания
Рассмотрим первый путь — досудебный. При этом комиссии в зависимости от закона отличаются.
Что делать, если решили идти этим путем:
- Убедиться, что вы имеете право обжаловать стоимость. Т.е. есть документальное подтверждение законной заинтересованности. Например, выписка о праве собственности или договор аренды;
- Заказать Отчет об оценке. Для этого необходимо обратиться в оценочную компанию. Желательно, в компанию с опытом таких дел. Например, наша компания, занимается оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и зданий с 2017 г.;
- Подготовить пакет документов (перечень — см. ниже);
- Подача документов в комиссию: лично, почтой или через доверенное лицо. Комиссии организованы на базе следующих учреждений:
- Росреестре по закону № 135-ФЗ;
- уполномоченном органе субъекта Российской Федерации (как правило, при Минимуществе) по ст. 22 закона № 237-ФЗ;
- бюджетном учреждении (ГБУ) по ст. 22.1 закона № 237-ФЗ.
Далее в течение 30 дней обращение будет рассмотрено. При положительном решении пересмотренная стоимость вносится в ЕГРН и начинает служить налоговой базой. Если решение отрицательное, можно повторно заявляться либо подавать иск в суд.
Перечень документов для подачи заявления:
- Заявление о пересмотре стоимости. Шаблон можно найти на сайтах комиссий;
- Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (оригинал). Она бесплатна, заказать можно через МФЦ или онлайн-сервис;
- Документ, подтверждающий вашу заинтересованность. Например, выписка ЕГРН о зарегистрированных правах или договор аренды (если вы являетесь арендатором);
- Отчет об оценке рыночной стоимости. Чаще требуется и бумажный, и электронный варианты отчета. А по статье 22.1 — только электронная версия (но иногда ГБУ игнорируют это указание и просят бумажную копию).
- Доверенность при обращении через доверенное лицо. Она оформляется в простой форме — без нотариального заверения.
Для юридических лиц при оспаривании по закону №135-ФЗ действует обязательный досудебный порядок.
Плюсы и минусы досудебного порядка
У досудебного способа есть преимущества:
- срок рассмотрения не более 30 дней. Но зачастую на первом заседании принимается отрицательное решение. Поэтому общий срок скорее всего будет больше;
- есть возможность присутствовать при рассмотрении обращения. Это дает возможность повлиять на ход обсуждений. Например, можно давать пояснения и уточняющие материалы.
Но есть и существенные минусы:
- комиссии не настроены на принятие положительных решений. Это подтверждается официальной статистикой;
- стоимость отчета с сопровождением на порядок дороже. Что объясняется дополнительными тратами времени и труда оценщика.
Порядок оспаривания в суде
Теперь разберем второй вариант — обращение в суд. Что в этом случае делать:
- Установить, обладаете ли вы правом обжалования. Этот пункт аналогичен рассмотренному выше варианту;
- Заказать Отчет для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или здания. На этом этапе нет разницы, куда вы планируете далее обращаться;
- Составить исковое заявление согласно статье 246 Кодекса административного судопроизводства РФ. К нему прикладываются:
- Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости — оригинальная, с синей печатью. Получить ее можно через МФЦ или Росреестр;
- Документ о праве собственности или договор аренды. То есть показать, почему вы заинтересованы в снижении стоимости;
- Отчет об оценке в бумажной и электронной форме;
- При оспаривании по закону № 135-ФЗ юридическими лицами прикладывается отрицательное решение комиссии. В Законе № 237 этого нет.
- Уплата госпошлины за каждый рассматриваемый объект. Размер госпошлины устанавливается статьей 333.19 Налогового кодекса РФ;
- Подача заявления с указанными приложениями в Верховный суд республики, краевой или областной суд.
Интересы заявителя в суде будет представлять юрист. Количество заседаний и общий срок рассмотрений варьируется в каждом конкретном случае. На это оказывают влияния ходатайства ответчиков о проведении экспертиз. Общее время составляет в среднем от 2 месяцев.
Суд принимает положительное или отрицательное решение. Отрицательное решение может быть оспорено. В случае положительного — стоимость устанавливается согласно Отчету или повторной оценке.
Плюсы и минусы судебного порядка
У судебного оспаривания весомые плюсы:
- стоимость отчета ниже. Так как работа оценщика ограничивается подготовкой отчета без дальнейшего сопровождения;
- положительные решения в большинстве случаев. Это подтверждается статистикой Росреестра.
Но при этом есть недостатки:
- срок рассмотрения от 2 месяцев. Это больше, чем для комиссии при разовом обращении. Но при повторных обращениях сроки выравниваются;
- есть вероятность экспертизы по ходатайству ответчиков. Хотя в нашей практике были случаи, когда повторная экспертиза не назначалась. В этом случае всё зависит от степени заинтересованности ответной стороны.
Что делать после оспаривания
Когда положительное решение получено, начинает действовать процедура внесения новой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости:
- Если стоимость оспорена через Комиссию, информация в ЕГРН направляется автоматически. Проверить изменение можно онлайн в сервисе Росреестра;
- В случае решения Суда, полученный судебный акт надо самостоятельно предоставить в бюджетное учреждение (ГБУ) и Управление Росреестра региона.
Как правило, внесение изменений занимает три рабочих дня с момента подачи соответствующего запроса.
Как выполнить перерасчет налога
С января 2019 действуют изменения в Налоговом кодексе:
То есть, если оспоренная стоимость действовала, например, с 1 января 2019 года, а новую стоимость утвердили в 2021, то по закону можно вернуть налог за 2019 и 2020 года. Есть только два ограничения по возврату: перерасчет не более, чем за три предшествующих периода, но не ранее действия оспоренной стоимости.
Для перерасчета налога необходимо обратиться в Инспекцию Федеральной налоговой службы по месту регистрации недвижимости. Заявление подается лично или в электронном виде: через личный кабинет на сайте ФНС или сервис обращений налоговой службы. Далее в течение 30 дней налоговая должна дать ответ на обращение.
В заключении
Сейчас процесс снижения кадастровой стоимости недвижимости находится в переходном периоде. Изменения идут и будут продолжаться. Но при этом право оспаривания остается узаконенным. Поэтому владельцы и арендаторы недвижимости могут избежать переплаты на налогах и арендных платежах.
Иными словами, оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, если это затрагивает ваши права!
В свою очередь, мы предлагаем услуги по оценке для оспаривания, которые будут актуальны вне зависимости от выбранного вами порядка действий.
Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке оспаривания кадастровой стоимости и отвечу на ваши вопросы.
С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр Николаевич