Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости – судебный и досудебный порядок

Оспаривание кадастровой стоимости — процесс снижения стоимости недвижимости, определенной в ходе государственной массовой оценки. Из-за «массовости» утвержденная стоимость часто завышена. Поэтому актуален вопрос ее уменьшения.

Предлагаю посмотреть 3-х минутное видео, где я рассказываю о порядке оспаривания кадастровой стоимости:

Содержание:

Цель статьи: рассмотреть порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году, разобрать, чем отличается судебный и досудебный порядок (через комиссию), их преимущества и недостатки, куда обращаться и что потребуется.

Переходный период в законодательстве

На данный момент оспорить стоимость можно тремя путями. Это связано с так называемым «переходным периодом». Длиться он будет до января 2023 года. Поэтому надо знать, какая статья регулирует этот процесс в вашей ситуации:

Как узнать, какой порядок действует в вашем регионе

Во-первых, надо определиться с Федеральным законом, согласно которому будет проходить пересмотр цены: № 135 или 237.

Узнать это можно на сайте Росреестра:

  1. С главной страницы переходим на вкладку Физическим лицам;

    Шаг 1. Выбираем вкладку Физическим лицам на сайте Росреестра
  2. Справа в меню Электронные сервисы выбираем Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки;

    Шаг 2. Выбираем Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки в меню Электронные сервисы
  3. Выбираем Поиск по кадастровому номеру, указываем кадастровый номер интересующего объекта и нажимаем Найти;

    Шаг 3. Выполняем Поиск по кадастровому номеру, нажимаем Найти
  4. Поиск выдаст основание определение кадастровой стоимости в виде ссылки ГКО… в … году, кликаем по ссылке;

    Шаг 4. Кликаем по ссылке ГКО в Сведениях о текущей процедуре государственной кадастровой оценки
  5. В графе Процедура проведена в соответствии будет указан искомый Федеральный закон.

    Шаг 5. В графе Процедура проведена в соответствии указан искомый Федеральный закон

Согласно указанному закону и будет проводиться оспаривание!

Если стоимость установлена по закону № 237-ФЗ, то нужно дополнительно уточнить, какая из статей введена в вашем регионе: 22 или 22.1.

Дело в том, что пока ст. 22.1 вводится только по указу местных властей. Уточнить эту информацию можно в бюджетном учреждении (ГБУ) вашего региона.

Досудебный порядок оспаривания

Рассмотрим первый путь — досудебный. При этом комиссии в зависимости от закона отличаются.

Что делать, если решили идти этим путем:

  1. Убедиться, что вы имеете право обжаловать стоимость. Т.е. есть документальное подтверждение законной заинтересованности. Например, выписка о праве собственности или договор аренды;
  2. Заказать Отчет об оценке. Для этого необходимо обратиться в оценочную компанию. Желательно, в компанию с опытом таких дел. Например, наша компания, занимается оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и зданий с 2017 г.;
  3. Подготовить пакет документов (перечень — см. ниже);
  4. Подача документов в комиссию: лично, почтой или через доверенное лицо. Комиссии организованы на базе следующих учреждений:
    1. Росреестре по закону № 135-ФЗ;
    2. уполномоченном органе субъекта Российской Федерации (как правило, при Минимуществе) по ст. 22 закона № 237-ФЗ;
    3. бюджетном учреждении (ГБУ) по ст. 22.1 закона № 237-ФЗ.

Далее в течение 30 дней обращение будет рассмотрено. При положительном решении пересмотренная стоимость вносится в ЕГРН и начинает служить налоговой базой. Если решение отрицательное, можно повторно заявляться либо подавать иск в суд.

Перечень документов для подачи заявления:

  • Заявление о пересмотре стоимости. Шаблон можно найти на сайтах комиссий;
  • Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (оригинал). Она бесплатна, заказать можно через МФЦ или онлайн-сервис;
  • Документ, подтверждающий вашу заинтересованность. Например, выписка ЕГРН о зарегистрированных правах или договор аренды (если вы являетесь арендатором);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости. Чаще требуется и бумажный, и электронный варианты отчета. А по статье 22.1 — только электронная версия (но иногда ГБУ игнорируют это указание и просят бумажную копию).
  • Доверенность при обращении через доверенное лицо. Она оформляется в простой форме — без нотариального заверения.

Для юридических лиц при оспаривании по закону №135-ФЗ действует обязательный досудебный порядок.

Плюсы и минусы досудебного порядка

У досудебного способа есть преимущества:

  • срок рассмотрения не более 30 дней. Но зачастую на первом заседании принимается отрицательное решение. Поэтому общий срок скорее всего будет больше;
  • есть возможность присутствовать при рассмотрении обращения. Это дает возможность повлиять на ход обсуждений. Например, можно давать пояснения и уточняющие материалы.

Но есть и существенные минусы:

Количество решений Комиссий за один месяц 2021 года
Согласно данным Росреестра за первый месяц 2021 года комиссии принимают отрицательные решения почти в 50% случаев.
  • стоимость отчета с сопровождением на порядок дороже. Что объясняется дополнительными тратами времени и труда оценщика.

Порядок оспаривания в суде

Теперь разберем второй вариант — обращение в суд. Что в этом случае делать:

  1. Установить, обладаете ли вы правом обжалования. Этот пункт аналогичен рассмотренному выше варианту;
  2. Заказать Отчет для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или здания. На этом этапе нет разницы, куда вы планируете далее обращаться;
  3. Составить исковое заявление согласно статье 246 Кодекса административного судопроизводства РФ. К нему прикладываются:
  • Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости — оригинальная, с синей печатью. Получить ее можно через МФЦ или Росреестр;
  • Документ о праве собственности или договор аренды. То есть показать, почему вы заинтересованы в снижении стоимости;
  • Отчет об оценке в бумажной и электронной форме;
  • При оспаривании по закону № 135-ФЗ юридическими лицами прикладывается отрицательное решение комиссии. В Законе № 237 этого нет.
  1. Уплата госпошлины за каждый рассматриваемый объект. Размер госпошлины устанавливается статьей 333.19 Налогового кодекса РФ;
  2. Подача заявления с указанными приложениями в Верховный суд республики, краевой или областной суд.

Интересы заявителя в суде будет представлять юрист. Количество заседаний и общий срок рассмотрений варьируется в каждом конкретном случае. На это оказывают влияния ходатайства ответчиков о проведении экспертиз. Общее время составляет в среднем от 2 месяцев.

Суд принимает положительное или отрицательное решение. Отрицательное решение может быть оспорено. В случае положительного — стоимость устанавливается согласно Отчету или повторной оценке.

Плюсы и минусы судебного порядка

У судебного оспаривания весомые плюсы:

  • стоимость отчета ниже. Так как работа оценщика ограничивается подготовкой отчета без дальнейшего сопровождения;
  • положительные решения в большинстве случаев. Это подтверждается статистикой Росреестра.
Соотношение решений судов за 2020 год
За 2020 год в судах по оспариванию требования истцов удовлетворены в 96% случаев!

Но при этом есть недостатки:

  • срок рассмотрения от 2 месяцев. Это больше, чем для комиссии при разовом обращении. Но при повторных обращениях сроки выравниваются;
  • есть вероятность экспертизы по ходатайству ответчиков. Хотя в нашей практике были случаи, когда повторная экспертиза не назначалась. В этом случае всё зависит от степени заинтересованности ответной стороны.

Что делать после оспаривания

Когда положительное решение получено, начинает действовать процедура внесения новой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости:

  • Если стоимость оспорена через Комиссию, информация в ЕГРН направляется автоматически. Проверить изменение можно онлайн в сервисе Росреестра;
  • В случае решения Суда, полученный судебный акт надо самостоятельно предоставить в бюджетное учреждение (ГБУ) и Управление Росреестра региона.

Как правило, внесение изменений занимает три рабочих дня с момента подачи соответствующего запроса.

Как выполнить перерасчет налога

С января 2019 действуют изменения в Налоговом кодексе:

Изменение в Налоговом кодексе

То есть, если оспоренная стоимость действовала, например, с 1 января 2019 года, а новую стоимость утвердили в 2021, то по закону можно вернуть налог за 2019 и 2020 года. Есть только два ограничения по возврату: перерасчет не более, чем за три предшествующих периода, но не ранее действия оспоренной стоимости.

Для перерасчета налога необходимо обратиться в Инспекцию Федеральной налоговой службы по месту регистрации недвижимости. Заявление подается лично или в электронном виде: через личный кабинет на сайте ФНС или сервис обращений налоговой службы. Далее в течение 30 дней налоговая должна дать ответ на обращение.

В заключении

Сейчас процесс снижения кадастровой стоимости недвижимости находится в переходном периоде. Изменения идут и будут продолжаться. Но при этом право оспаривания остается узаконенным. Поэтому владельцы и арендаторы недвижимости могут избежать переплаты на налогах и арендных платежах.

Иными словами, оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, если это затрагивает ваши права!

В свою очередь, мы предлагаем услуги по оценке для оспаривания, которые будут актуальны вне зависимости от выбранного вами порядка действий.

Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке оспаривания кадастровой стоимости и отвечу на ваши вопросы.

С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр Николаевич